Balkón je jen váš? Nemusí to tak být

Máte-li byt v družstevním domě nebo v bytovém spoluvlastnictví, balkon není váš soukromý prostor. Dokonce vám může družstvo nebo společenství vlastníků jednotek zakázat na balkoně třeba kouřit? Jak je to možné? Jde totiž o specifické části nemovité věci – společné části domu. Vám pak jako spoluvlastníkovi patří bytová jednotka, ke které náleží podíl na těchto společných částech. Patří sem třeba i chodba, půda nebo pozemek. Dnes se tedy podíváme, co vše mohou spoluvlastníci regulovat.

Společné části domu

§ 1222 nového občanského zákoníku odkazuje na prováděcí předpis, který mimo jiné stanoví, o kterých částech nemovitosti se má za to, že jsou společné.  Tento prováděcí předpis (č. 366/2013)  ve svém § 5 vyjmenovává společné části domu. V bodě u písmene f) je pak zmíněn i balkon. A co to vlastně jsou společné části domu? Jde o vše kromě jednotek, tedy bytů. Tyto prostory jsou tak v podílovém spoluvlastnictví každého z vlastníků jednotek, přičemž jejich podíl je určován buď smlouvou nebo výměrou bytu. Tento výčet však slouží, jako vyvratitelná domněnka. Vždy totiž rozhoduje primárně označení společných prostor vlastníkem věci. Družstvo nebo SVJ tedy může stanovit ve svých stanovách například zákaz kouření v těchto prostorách a podobně.

Co vše můžou zakázat?

Jak jsme již napsali, například zákaz kouření je u těchto prostor možný. Nějaký určitý výčet toho, co může SVJ zakázat však nenajdete. Obecně platí, že pokud se na tom většina vlastníků shodne, regulacím se meze nekladou. Respektive meze jsou velmi volné. Vždy u každého zákazu je však třeba dbát přiměřenosti, a proto se většina právníků shoduje, že některé zákazy již prostě neprojdou. Nesmí zasahovat neúměrně do svobody užívání jednotek. Například zákaz věšení prádla by tedy neprošel. Kouření totiž může obtěžovat i ostatní vlastníky vháněným dýmem. Při věšení prádla nikoho ve svém vlastnickém právu neomezujete.

Je možná pokuta?

Pokud budete zákazy porušovat, určitě se to podepíše na vztazích mezi sousedy. Může vám však družstvo nebo společenství udělit pokutu? To je již diskutabilní. Stanovy s nimi mohou počítat, ale obecně platí, že pokutu mohou stanovit jen strany smlouvy (smluvní pokuta) nebo zákon. Existují dva názory. Jeden takové pokuty vylučuje. Druhý ale říká, že stanovy vlastně jsou smlouvou sui generis, a tak se dá subsumovat pod smluvní pokutu.