Hypotéka na developerský projekt

Plánujete pořízení vysněného bydlení, ale stávající nabídka bytů je nedostatečná? Poptávka po bytech je stále vysoká, hlavně v Praze a v Brně byty mnohdy mizí poptávajícím přímo před očima a tak nezbývá nic jiného, než se poohlídnout po bytech, které se teprve staví nebo budou stavit.
Banky doposud na tento typ financování nebyly příliš připraveny, neboť financování doposud neexistujícího bytu se mírně odlišuje od klasické koupě. S plynoucím časem banky své postupy financování zásadně přizpůsobily tomuto typu financování a některé finanční ústavy se do financování větších a ověřených developerských projektů aktivně zapojují.

Pro banku je rozdíl, jestli kupujete zkolaudovaný byt nebo výstavba bytu teprve běží. Každopádně v obou případech v dnešní době oba postupy financování jsou již standardem.

Před samotnou koupí bytu v developerském projektu se zajímejte o:

Výběr developera a lokality

Důležitým faktorem je, kdo nemovitosti bude stavět. Jedná se o osvědčenou a zavedenou firmu, která má za sebou spoustu úspěšných projektů? Nebo firmu, která nově vznikla na zelené louce a nabízí byty za ceny, kterou jsou daleko pod tržní cenou? Rozhodnutí je na vás, jestli vsadit na zkušenosti a recenze lidí nebo jít např. do rizika, že patřičná firma zkrachuje – byt nedostaví, nebo jen vysněný domov nebude odpovídat původním představám.
Lokalita je rovněž důležitá. Zajímejte se o parkovací stání, jaké jsou budoucí plány výstaveb v okolí, dostupnost škol, hromadné dopravy, obchodů v okolí apod.

Stavební povolení, dodavatel stavby a termíny dokončení

Má developer již stavební povolení pro plánovanou výstavbu?  Mějte na paměti, že udělování stavebního povolení se může pěkně protáhnout, a pokud nemá developer vše v pořádku, k výstavbě ani nemusí dojít.  Aby Vám developer garantoval předání bytu k určitému datu, tak i on musí mít smlouvu s hlavním dodavatelem, který bude výstavbu provádět.
Pokud již výstavba běží, máte spoustu věcí ulehčených.

Rozhodli jste se pro koupi? I tento proces má určité fáze, které doporučujeme si ohlídat.

Ústní rezervace – tato rezervace je nezávazná, vy i developer od ní můžete kdykoliv bez sankcí odstoupit

Písemná rezervace – tato rezervace je již závazná a nemusíte se bát, že vám byt někdo vyfoukne. Developer i vy tak dáváte najevo, že o nemovitost opravdu stojíte – rezervační poplatek je většinou již nevratný. Výše rezervačního poplatku se může lišit, ale běžně se jedná o 10 % z kupní ceny bytu.  Běžně se již jedná o první splátku.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) – je závazkem pro budoucího kupujícího i prodávajícího. Co ve smlouvě nebude upraveno, se bude řídit občanským zákoníkem, doporučujeme si tedy pohlídat hlavně lhůty –tedy termíny pro uzavření kupní smlouvy a závazný termín kolaudace nemovitosti – tento termín je důležitý i z pohledu čerpání hypotečního úvěru, termín by měl být zakotven ve všech smlouvách, které podepisujete. Developer se může chránit tím, že případné prodloužení může být z důvodu administrativních překážek nebo špatných klimatických podmínek.
Ale i vy si můžete s developerem upravit podmínky, na kterých se společně domluvíte.

Proces čerpání prostředků z hypotečního úvěru – U developerských projektů čerpáte úvěr postupně.

Čerpání hypotéky může mít tuto podobu:

– zaplacení rezervačního poplatku a zbytek prostředků až je nemovitost dokončena.
– zaplacení rezervačního poplatku a v průběhu výstavby bude banka uvolňovat na účet developera peníze postupně na základě splátkového kalendáře.

Doporučujeme si podmínky splátkového kalendáře zjistit ještě před zaplacením rezervačního poplatku.
Banka má stanovený termín, do kdy musí být prostředky zcela vyčerpány, standardem je 24 měsíců. V případě nedodržení termínu vám ze strany banky hrozí sankce. Pokud již víte, že nebudete stíhat, banka v některých případech tento termín může za mírný poplatek nebo zcela zdarma, prodloužit.

Samotné splácení úvěru začíná běžet až po úplném vyčerpání prostředků z hypotečního úvěru. Po dobu čerpání bance platíte pouze úroky.

Podpis kupní smlouvy a předání bytu – poté, co je stavba dokončena a zkolaudována, můžete přejít k finálnímu kroku, a to podpisu kupní smlouvy.
Před tímto krokem doporučujeme předávaný byt náležitě zkontrolovat.

Výhody a nevýhody koupě bytu z developerského projektu

U prvního převodu vlastnického práva jste osvobozeni od 4 % daně z nabytí nemovitosti. Pro ty z vás, kteří mají nějaké vysněné bydlení, je zde možnost utvořit si rozmístění pokojů a zařízení dle sebe nebo možnost určitých úprav během stavby.
Nevýhodou může být placení úroků ještě před samotným bydlením. Pokud tedy čerpáte peníze v průběhu výstavby, platíte úroky z vypůjčené částky.

Vzhledem k tomu, že koupě bytu v developerském projektu má své specifika, která jsme částečně popsali i zde v článku, doporučujeme se v otázce financování obrátit na odborníky, kteří se tímto typem financování zabývají denně. Pro nezávazné porovnání můžete využít hypoteční kalkulačku.