Jaká jsou specifika pronájmu družstevního bytu

Pokud bydlíte v družstevním bytě a tento chcete pronajímat, zbystřete. V mnoha věcech se totiž tento režim liší od případů, kdy pronajímatel pronajímá nájemci byt, který má ve svém vlastnictví. Na tyto aspekty se nyní podíváme. Pojďme tedy na to!

Nejde o nájem, ale podnájem

V běžné řeči se slova nájem a podnájem zaměňují. V právu je to však jiné. Nájem znamená dočasné přenechání vlastní věci jinému k užívání. Podnájem však znamená, že ten, kdo má věc v nájmu (nájemník) ji najímá další osobě – podnájemníkovi. Pokud bydlíte v družstevním bytě, jste nájemník. Následný nájem je tedy podnájmem. Uzavírat tedy budete podnájemní smlouvu k užívání bytu. Tu nalezneme v § 2215 a § 2274 an. občanského zákoníku. Jste totiž člen družstva a družstvo jako takové vám pronajímá „váš“ byt.

Družstvo se má právo vyjádřit

Byt je ve vlastnictví družstva, jakožto právnické osoby, a vy jste členem družstva a ve vztahu ke konkrétnímu bytu jste nájemník. Družstvo v zásadě má právo povolit podnájem (pro určitou osobu nebo neurčitě pro třetí osoby). Má však také možnost vyslovit nesouhlas nebo svůj souhlas odvolat. Oboje bez udání důvodu. Často má družstvo tyto podmínky ve stanovách. Tam může být také generální úplný zákaz podnájmu. Může zde však také dopředu podnájmy povolit. Pro vás jako člena družstva je tedy nutné zjistit, zda družstvo toto ve stanovách upravuje, a pokud ne, vyžádat si souhlas. Pokud byste si souhlas neopatřili, v krajním případě můžete být z družstva vyloučení, což by znamenalo také zánik vašeho nájmu k bytu.

Kdy není třeba souhlasu

Souhlas dle § 2274 občanského zákoníku není potřeba, pokud podnajmete jen část vašeho bytu a současně v tomto bytě bydlíte. Nestačí však jen formální trvalé bydliště. Bydlet zde musíte fakticky. V takových případech nemusíte žádat vlastníka (družstvo) o souhlas s podnájmem. Zde však pozor. I toto si může družstvo ve stanovách ošetřit a tuto možnost vyloučit. Rozhodoval o tom Nejvyšší soud České republiky (26 Cdo 4157/2017), který judikoval, že: pronajímatel si může vyhradit, že nájemce potřebuje k uzavření podnájemní smlouvy jeho písemný souhlas i při sjednání podnájmu jen části bytu, v němž nájemce bydlí. O hrubé porušení povinností nájemce jde i v případě, přenechá-li byt (jeho část) do užívání bezúplatně jinému.

Zdroj: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisu, rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017, https://www.estav.cz/cz/8924.chcete-pronajmout-druzstevni-byt-pozor-ve-skutecnosti-to-bude-podnajem, https://www.honzaptacek.cz/jak-pronajmout-druzstevni-byt-a-nebyt-vyloucen-z-druzstva/#Jde_to_i_bez_souhlasu_ale

Náhledové foto – Pixabay