Koupě nemovitosti: Jak napsat smlouvu, aby byla platná
Obecně platí, že občanský zákoník nevyžaduje žádnou speciální formu smluvních ujednání, a proto mohou dvě strany libovolně jednat v jakékoli formě, respektive si mohou tuto formu zvolit. Může to být ústní, písemné či konkludentní forma. Zákon však může u jednotlivých smluvních typů určitou formu vyžadovat a pakliže tak učiní, musí strany dodržet tuto či přísnější formu. Tak je tomu u kupní smlouvy, jejíž předmětem je nemovitost. My se dnes podíváme na to, jak musí smlouva vypadat, aby nebyla neplatná.
Identifikace stran
Do smlouvy si mohou smluvní strany zanést jakékoli ujednání, samozřejmě pokud není proti právní úpravě, od které se nelze odchýlit, dobrým mravům nebo veřejnému pořádku. V právním jednáním, kterým kupním smlouva je, musí být jasně identifikované, kdo jedná. Musí se tedy identifikovat smluvní strany. Obvykle tedy zmiňte jméno, příjmení, ale raději také datum narození a bydliště u fyzických osob. U právnických osob to bude firma (název), IČ, sídlo a popřípadě spis u rejstříkového soudu, který vede jejich zápis v obchodním rejstříku.
Identifikace předmětu smlouvy
Smlouva musí být dostatečně určitá, jinak je neplatná. Určitá musí být v tom, kdo jedná (subjektech, viz výše), ale i v tom, čeho se týká. Tedy ohledně předmětu koupě. V našem případě to bude pozemek, pozemek se stavbou, byt či stavba samotná, je-li samostatnou nemovitou věcí. Tyto věci jsou vedeny v katastru nemovitostí, a proto bychom měli použít identifikátory, které tento veřejný seznam užívá. Jde tedy o katastrální území, obec, číslo listu vlastnictví, parcelní číslo a popřípadě také druh pozemku, jeho určení a výměru.
Určení kupní ceny
Další náležitostí je určení kupní ceny. Tu pro svou právní jistotu určete určitě jasně a transparentně. Nejde sice o podstatnou náležitost, a chybí-li, není smlouva neplatná, avšak v zájmu stran je nutné tuto věc ve smlouvě uvést. Přišlo by na řadu totiž pravidlo, kdy kupní cenou je cena obvyklá, což nepřináší právní jistotu vůbec nikomu.
Účinnost smlouvy
Pokud se podíváme na kupní smlouvu k nemovitosti, musíme u její účinnosti rozlišovat dvě věci. Účinná je kupní smlouva podpisem oběma smluvními stranami, a to ve vztahu k ustanovením, které zavazují zaplatit kupní smlouvu, které zavazují stranu podat návrh na katastrální úřad na vklad nového vlastnického práva a podobně. Pokud však bereme účinnost smlouvy, jako přechod vlastnického práva z prodávající strany na kupující, pak je tento přechod učiněn až vkladem do katastru nemovitostí, tedy až ve chvíli správního rozhodnutí katastrálního úřadu. Až tehdy se stáváte vlastníkem, bez ohledu na to, kdy byla smlouva sepsána nebo kdy jste zaplatil kupní cenu.
Zdroj: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů, https://www.pfl.cz/aktuality/změna-závazku-u-kupní-smlouvy-na-nemovitosti, https://www.pravoprovsechny.cz/clanky/kupni-smlouva-na-nemovitost/, https://www.mesec.cz/clanky/kupni-smlouva-na-nemovitost-nalezitosti-platnost/
Náhledové foto – Pixabay