Zjistěte, jak správně provést vyúčtování služeb při pronajímání bytu

S pronajímáním bytu se pojí celá řada povinností. Jednou z nich je například vyúčtování služeb nájemníkům. Pronajímatel bytu musí nájemníkovi vyúčtování služeb jednou ročně předložit. Co všechno do služeb patří a jak vyúčtování provést správně? Řádné vyúčtování služeb má své náležitosti. 

Ve smlouvě musí být uvedeny zálohy za služby

Nájemní smlouva obsahuje mimo jiné výši nájemného, ale také částku, která slouží k úhradě záloh za službyúhradě záloh za služby. Zatímco výše nájemného je pevně daná částka, kterou určuje pronajímatel, částku za služby je možné jednostranně měnit. Každý majitel bytu má povinnost skutečné náklady na služby nájemníkovi jednou ročně řádně vyúčtovat.

Výše záloh by se měla odvíjet od energetického průkazu budovy. Ostatně tento dokument musí majitel bytu podnájemníkům povinně předložit. Nařizuje mu to zákon č. 406/2000 Sb. Díky tomu si může nájemník udělat představu o tom, jak úsporný, nebo neúsporný byt je.

Pokud by pronajímatel energetický průkaz nepředložil, hrozí mu pokuta ve výši 100 až 200 tisíc korun. Tento průkaz se vypracovává pro celou budovu (například bytový dům), a tak z něj nelze vyčíst, zda se v konkrétním bytě spotřebuje více, nebo méně energie než v bytě sousedním.

Kromě energetického průkazu se výše záloh za energie nastavuje také podle předchozí nebo předpokládané spotřeby. Spotřebu ovlivňuje například počet osob v domácnosti nebo výměra bytu. Do nájemní smlouvy se doporučuje uvést, za které služby bude a nebude nájemník platit.

Služby, za které nájemník platí

Rozúčtování služeb řeší § 5 zákona č. 67/2013 Sb. Konkrétní služby, za které nájemník platí zálohy, najdete v občanském zákoníku § 2247 odst. 2. Jde například o:

• dodávky vody,
• dodávky tepla,
• odvoz a odvádění odpadních vod,
• osvětlení a úklid společných prostor.

Služby, za které nájemník neplatí

Existují také služby, které SVJ platí pronajímatel a podle zákona je nesmí vymáhat po nájemníkovi. Podrobně se jim věnuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zákon č. 67/2013 Sb., zákon o službách. Jedná se například o:

• fond oprav,
• pojištění bytu,
• odměnu statutárním orgánům atd.

Zastropování cen energií

Zvyšování záloh za energie se výrazně promítlo do nájemného. Kvůli drahým zálohám je obtížné navyšovat nájemné, jelikož by se mohlo stát, že by nájemník jednoduše na nájem neměl peníze.

Kvůli zvyšujícím se cenám za energie česká vláda schválila nařízení pro zastropování cen plynu a elektřiny. Aktuální cena za plyn po zastropování je 3 025 Kč/MWh včetně DPH (bez zastropování je cena 4 840 Kč/MWh včetně DPH). Cena elektřiny po zastropování je 6 050 Kč/MWh včetně DPH (bez zastropování 18 150 Kč/MWh s DPH).

Zdražování vedlo k zastropování energií: Foto Unsplash

Je jednodušší přepsat vyúčtování služeb na nájemníka?

Pokud si chcete účtování záloh za energie zjednodušit, můžete některé služby přepsat na nájemníka. Jedná se především o elektřinu a plyn. Veškeré nedoplatky a doplatky si tedy nájemník řeší sám.

Další možností, jak si zjednodušit platby za služby, jsou tzv. paušální platby, kdy je cena nájemného i služeb sloučená do jedné paušální platby. Pokud s tímto nastavení souhlasí obě strany, nemusí pronajímatel předkládat vyúčtování záloh.

Existuje také třetí možnost, která spočívá v dohodě o výši záloh za energie. V tomto případě se však musí služby vyúčtovat a vyřešit přeplatek nebo nedoplatek.

Předložení vyúčtování záloh za energie

Pokud nemá nájemník energie přepsané na sebe, má pronajímatel povinnost každý rok nájemníkovi předložit vyúčtování za energie. Vyúčtování se doručuje nejpozději do 4. měsíce po skončení zúčtovacího období, které obvykle trvá rok.

Pokud tak pronajímatel neučiní, může nájemník podat písemnou žádost o roční zúčtování záloh. Majitel pak musí nájemníkovi předložit náklady na jednotlivé služby, způsob rozúčtování, jak byla nastavena výše záloh a jak bylo provedeno vyúčtování. Do 4 měsíců se pak musí obě strany vyrovnat (uhradit přeplatky či nedoplatky).

Jak má vypadat vyúčtování služeb? Nájemníkovi musí pronajímatel písemnou formou předložit řádné vyúčtování, ve kterém bude uvedeno:

• skutečná výše nákladů za služby,
• výše přijatých záloh,
• předávací protokol se stavy měřidel,
• přeplatek nebo nedoplatek za vodu, elektřinu, plyn.

Vzhledem k tomu, že je účtování záloh za energie daňový doklad, musí v něm být uvedeno, kdo a kdy jej vyhotovil.

Vyúčtování se předkládá po skončení zúčtovacího období: Foto Unsplash

Na vyrovnání nedoplatku má nájemník 4 měsíce od obdržení vyúčtování. Stejnou dobu má pronajímatel na vrácení přeplatku nájemníkovi.

Nesouhlas s vyúčtováním služeb nájemníkům

Pokud nájemník s vyúčtováním nesouhlasí, může písemně požádat o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování. To mu musí majitel umožnit do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období. Své námitky pak musí do 30 dnů od obdržení podkladů pro vyúčtování předložit pronajímateli, který má 30 dní na jejich vyřízení.

Změny pro rozúčtování tepla v centrálně vytápěných domech pro rok 2023

Evropská unie upravila práva obyvatel bytů, kteří bydlí v domech s centrálním vytápěním. Informace o spotřebě tepla mají dostávat průběžně, tedy každý měsíc. Informace se budou podávat elektronicky nebo se budou řešit online. Díky aktuálnímu přehledu se budou moci obyvatelé přizpůsobit své spotřebě energie. Mohou si tedy požádat o zvýšení či snížení záloh.

Chystá se rovněž úprava vyhlášky 269/2015 Sb., která by měla při rozúčtování tepla zohledňovat i rozdílné parametry různých domů podle energetické náročnosti. Upravovat by se také měla základní a spotřební složka, kdy základní není závislá na chování příjemců služeb. Spotřební složka odpovídá reálně spotřebě daného bytu. 

Zdroje info: https://www.centropol.cz/domacnost/zastropovani/, https://stalynajem.cz/blog/jak-spravne-provest-vyuctovani-sluzeb-najemnikum

Náhledové foto: Unsplash