Zrušil se zákaz smluvní pokuty u nájemní smlouvy

Občanský zákoník, který začal platit od roku 2012 a účinnosti nabyl o dva roky později mimo jiné zavedl zákonný zákaz sjednání smluvní pokuty mezi pronajímatele a nájemcem. Konkrétně tak činil v § 2239. K ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu (…) se nepřihlíží. Od 1. července je však situace jiná a novela občanského zákoníku tuto pokutu již povoluje.

Předchozí právní úprava

Do této novely, tedy do 30. června tohoto roku tak platilo, že smluvní pokutu nešlo ve vztahu pronajímatel – nájemce použít ani na zajištění včasného placení sjednaného nájemného, ani na další účely, jako například sanckionování pozdního placení a podobně. Jedinou “zbraní” pronajímatele vůči nájemci tak byla takzvaná jistota či kauce, která sloužila k tomu, aby si na této částce mohl pronajímatel uspokojit své pohledávky pramenící z neplaceného nájemného či dalšího porušování povinností nájemce. Kauce však dle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.

Novela občanského zákoníku

K institutu kauce však v rámci nájmu bytu přidává novela, s účinností k 1. července 2020, právě smluvní pokutu. Tak již není postižena zdánlivostí a lze ji tedy sjednat. Od prvního červencového dne si tak můžete v rámci smlouvy o nájmu sjednat i smluvní pokutu. Konkrétně za tím stoj zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění občanský zákoník. Nyní je tedy smluvní povinnost přípustná, pokud je sjednaná. Stále však z § 2254 odst. 1 OZ vyplývá pronajímateli zákaz ujednání, která nájemci ukládají zjevně nepřiměřenou povinnost. V duchu tohoto ustanoven tak můžete sjednávat smluvní pokutu, avšak nesmíte ji mít sjednanou pro bagatelní porušení nájemní smlouvy.

Výše pokuty – omezená

Samotná výše této sjednané smluvní pokuty však bude omezena. V rámci posuzování výše smluvní pokuty se totiž bude brát k úvaze i výše sjednané jistoty (kauce). Součet těchto dvou sjednaných položek nesmí být vyšší než je trojnásobek měsíčního nájemného. Jinak řečeno, chcete-li stávající smlouvu doplnit smluvní pokutou, nesmíte mít sjednanou maximální míru (trojnásobek měsíčního nájemného) jistoty. Trojnásobek měsíčního nájmu je tak maximální výše smluvní pokuty a sjednané kauce dohromady, v souhrnu.

Zdroj úvodní náhledové fotografie: Pixabay.com